Regelungen Teileigentum / Sondereigentum

Sondereigentum

Das Sondereigentum bezeichnet den Teil des Wohnungseigentums, der im Alleineigentum eines einzelnen Eigentümers steht. Sondereigentum kann ein Anlagenbestandteil nur werden, wenn er ausdrücklich dazu bestimmt wird. Eine solche Bestimmung kann entweder in der ursprünglichen Teilungserklärung, die gegenüber dem Grundbuchamt vorgenommen wird, oder durch Vertrag aller Miteigentümer erfolgen.

Zum Sondereigentum dürfen aber nur sondereigentumsfähige Teile erklärt werden. Das sind solche, die in sich abgeschlossen sind.
Dazu gehören in der Regel:

abgeschlossene Wohn- oder Geschäftsräume und die hierzu gehörenden Bestandteile, also auch Balkon, Veranda und Terrasse, wenn sie mit dem Wohnraum verbunden sind und vertraglich als Sondereigentum bezeichnet werden.

Tiefgaragenstellplätze, wenn die einzelnen Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind (nicht dagegen Duplexgaragen).

einzelne Räume, zum Beispiel der Keller, die zwar außerhalb des Wohnraums liegen, trotzdem aber räumlich von anderen Bereichen abgetrennt sind.

einzelne Gebäudeteile, wie zum Beispiel nicht tragende Innenwände, Innentüren, Bodenbeläge und sogar die Humusschicht auf der Dachterrasse.

Anlagen und Einrichtungen in den einzelnen Räumen, so zum Beispiel Einbauschränke, Sanitärgegenstände, nicht für die Funktion der Gesamtanlage notwendige Heizkörper sowie Versorgungsleitungen, die von der Hauptleitung weg zu den einzelnen Wohneinheiten führen.

Liegen die Leitungen jedoch noch im Bereich des Gemeinschaftseigentums und dienen lediglich dem Einzelnen, müssen sie ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt werden.

Die Eigenschaft als Sondereigentum kann nur vertragliche Vereinbarung zwischen allen Wohnungseigentümern begründet werden, nicht dagegen durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Werden dennoch entsprechende Beschlüsse gefasst, sind diese nicht nur anfechtbar, sondern mangels Beschlusskompetenz nichtig (Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 20.09.2000, Aktenzeichen: V ZB 58/99).

Sondereigentum ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Wohnung (Eigentumswohnung). Übergeordneter Begriff ist das Wohnungseigentum, das aus dem Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, z. B. Grundstück und Treppenhaus, besteht.

Nach § 2 WEG kann das Sondereigentum durch Vertrag aller Miteigentümer eines Grundstücks oder aufgrund Teilung (Teilungserklärung) durch den alleinigen Eigentümer begründet werden.

Der Gegenstand des Sondereigentums ist in § 5 WEG geregelt. Der konkrete Umfang des Sondereigentums ist in der Regel genau in der Teilungserklärung definiert. Zum Sondereigentum gehören im Allgemeinen die Räume der Wohnung (einschließlich Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung und Sanitärinstallationen) sowie noch weiterer Räume außerhalb der abgeschlossenen Wohnung wie Kellerraum und Dachboden. Da die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum letztlich kostenmäßig sehr hohe Auswirkungen haben kann (§ 16 Abs. 2 WEG), ist eine genaue Definition sinnvoll, z. B. ab wann die Abwasserrohre noch zum Sondereigentum gehören und ab wann zum Gemeinschaftseigentum.

Grundstück:
In Deutschland ist der Ausdruck nur in der Umgangssprache zu verwenden. Der juristische Begriff weicht hiervon ab: Der Begriff des Grundstücks wird im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht näher definiert, sondern vorausgesetzt. Seine inhaltliche Bestimmung erhält er aus der Grundbuchordnung: Grundstück bezeichnet danach im deutschen Sachenrecht einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist. Das Grundbuch kann als „Personalfolium“ oder als „Realfolium“ aufgestellt sein. Beim Realfolium ist das Ordnungskriterium das Grundstück, während es beim Personalfolium der Eigentümer ist.

Vom Begriff des Grundstücks ist der des Flurstücks zu unterscheiden. Ein Grundstück besteht aus einem oder mehreren, in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehenden Flurstücken. Flurstück ist die kleinste Flächeneinheit des Liegenschaftskatasters. Es gibt auch Flurstücke, die im Grundbuch nicht gebucht sind. Ein Grundstück, das gemäß den öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit Gebäuden bebaut ist oder bebaut werden darf, wird auch als Baugrundstück bezeichnet.

Mehrere Grundstücke (im Rechtssinne) können im Grundbuch durch Erklärung des Eigentümers zu einem Grundstück vereinigt werden. Auch ist möglich, ein Nebengrundstück (etwa nur mit der Garage bebaut) einem Hauptgrundstück (beispielsweise bebaut mit dem Haus) als Bestandteil im Grundbuch zuzuschreiben. Letztlich ist es auch möglich, von einem bestehenden Grundstück nach Vermessung und Erfassung im Kataster eine Teilfläche abzuschreiben und ein neues, eigenes Grundstück in das Grundbuch einzutragen.

Zum Grundstück gehören nach den deutschen gesetzlichen Bestimmungen als wesentliche Bestandteile (§ 93 & § 94 BGB) insbesondere die fest mit dem Grund und Boden verbundenen Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen sowie der Aufwuchs. Grund und Boden sowie die damit fest verbundenen Gebäude und bauliche Anlagen bilden also eine sachliche und rechtliche Einheit, so dass diese grundsätzlich (Ausnahmen: Wohnungseigentum, Erbbaurecht) keinen unterschiedlichen Eigentümer haben können.

Als Grenzmarkierung (auch Abmarkung) zwischen landwirtschaftlichen Grundstücken dienten unter anderem über Jahrhunderte und partiell noch heute Lesesteinhaufen. Diese Steine mussten zur Kultivierung mühsam per Hand von den Feldern geräumt werden und wurden – bisweilen über Generationen hinweg – platzsparend an den Rändern von Äckern zu Haufen aufgetürmt.

Eigene Bemerkungen:

Bei der Wochenendhaussiedlung Priwall handelt es sich gem. Kaufvertrag und Teilungserklärung bei den einzelnen Parzellen quasi um Sondereigentum für das jeder Eigentümer in sich rechtlich verantwortlich ist. Die restlichen Flächen – inkl. Wegen – sind Gemeinschaftseigentum.

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft bezüglich dieses Sondereigentumes können daher keinen rechtsbindenden Charakter haben sondern maximal als Umgangsregeln eingestuft werden.

Ansonsten gelten die gesetzlichen Regelungen und Verordnungen, wie z.B. die Lärmschutzverordnung , Nachbarschaftsgesetze usw.
Beim Verkauf der Flächen wie auch bei der Gestaltung des B-Planes wurde immer wieder betont, dass wegen Fehlen der Voraussetzungen bei einigen wenigen Grundflächen kein Realeigentum gebildet werden konnte und somit die machbare Lösung durch Verkauf der Flächen als 1. Sondereigentum und 2. Gemeinschaftseigentum des restlichen Areals gewählt wurde. Somit ist eine Gleichbehandlung mit dem sogenannten „Wohnungseigentum“ (gem. WEG) nicht richtig.

(Hans Berg)